В настоящее время самовольная постройка стала для современной России явлением столь же привычным, сколь и незаконным. В то же время правовой статус объектов самовольного строительства определен в законодательстве весьма расплывчато. На сегодняшний день возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них.

Существует много причин, которые побуждают застройщиков и собственников земельных участков заниматься самовольным строительством. К таким причинам относятся и сложность самого процесса оформление большого количества разрешительной документации и сложность процесса оформления земельного участка. Чаще всего, с проблемами, сопутствующими самовольному строительству, застройщики сталкиваются на завершающей стадии – на этапе ввода его в эксплуатацию и оформления прав собственности на объект недвижимости.

В случае осуществления самовольного строительства нарушаются интересы, касающиеся регулирования отношений права собственности на землю, обеспечения безопасности выполняемых строительно-монтажных работ, охраны окружающей среды, градостроительных регламентов, а также затрагиваются права и законные интересы частных лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под самовольной постройкой понимается недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение и проч.), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки:

1. Земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;

2. На ее создание не была получена необходимая разрешительная документация;

3. Самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.

При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного. Самовольное строительство как деятельность без разрешения или с нарушением градостроительных норм и правил имеет место не только при возведении новых объектов недвижимости, но и при реконструкции существующих зданий и сооружений.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продать, подарить, сдать в аренду, совершать другие сделки. Следует отметить, что строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До момента регистрации застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции. Самовольная постройка не подлежит государственной регистрации.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Исходя из чего, лица, допустившие самовольное строительство нарушают нормы действующего законодательства, должны нести неблагоприятные для себя последствия.

Возведение самовольной постройки является административным правонарушением и влечет к наложению административного штрафа. Законодатель так же установил правовые последствия самовольной постройки в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом за его счет. Тем не менее, из общего правила о гражданско-правовом наказании за самострой есть исключение, сформулированное в п. 3 ст.222 ГК РФ Суть его заключается в возможности в судебном порядке получить право собственности, что позволяет исключить необоснованный снос постройки, . отвечающей установленным требованиям.

По общему правилу основными условиями, имеющих значение по делам данной категории являются: наличие права на земельный участок, соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки, соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов смежных земельных участков.

В случае признания судом права собственности на вновь созданное недвижимо имущество судебное решение по такому делу является основанием для государственной регистрации права в порядке, предусмотренном ФЗ « О государственной регистрации права на недвижимое имущество». Права на недвижимое имущество установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
Таким образом, анализ содержания ст.222 ГК РФ позволяет сделать вывод, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо, не зависящей от него, причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Земельного кодекса РФ.

Полномочия по вопросам архитектуры и градостроительства относятся к органу местного самоуправления администрация Приморско-Ахтарского городского поселения муниципального образования Приморско-Ахтарский район, а с 2016 года полномочия по вопросам архитектуры и градостроительства в сельских поселениях относятся к органу местного самоуправления администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район.

По вопросам строительства и реконструкции объектов капитального строительства следует обращаться в отдел архитектуры, градостроительства Приморско-Ахтарского городского поселения муниципального образования Приморско-Ахтарский район, по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул.Братьев Кошевых 2 - ул.Бульварная 78, каб. № 6, а также в отдел архитектуры, градостроительства муниципального образования Приморско-Ахтарский район, по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул.50 лет Октября 63, каб. № 9.

Приемное время: Понедельник - Четверг с 09.00 ч. до 18.15 ч., пятница с 09.00 ч. до 17.00 ч. Обеденный перерыв с 13.00 ч. до 14.00ч.

Начальник отдела архитектуры и градостроительства, главный архитектор Приморско-Ахтарского городского поселения - Татьяна Петровна Парфенова.

Начальник отдела архитектуры и градостроительства, главный архитектор муниципального образования Приморско-Ахтарский район - Андрей Евгеньевич Перепелица.